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　　2024年12月底，北京市住建委公布了2024年第七批次供地名单，其中海淀宝山推出两宗宅地，将在2025年初开拍。1月2日，北京楼市2025年开年第一拍，就直接刷新了记录。海淀朱房村0029、0030两宗地，以91.52亿和90.4亿价格拍出，溢价率达到17%和25%，超过去年北京楼市的全部地块。1月5日，备受市场瞩目的功德寺两兄弟，同步揭开神秘面纱。由越秀联袂绿城打造的功德寺001地块公布案名为和樾玉鳴，由华润联袂越秀打造的功德寺002地块公布案名为和樾望雲。

　　可以说，一开年海淀就一整个“开挂了”，堪称2025年京城楼市“最靓的仔”，就像各大电视台推出的超强明星卡司阵容跨年晚会一般，让人有点目不暇接。

　　要知道，此前海淀楼市主打的就是一个“限量”，如今却端出多道“珍馐佳肴”，而且道道都“色香味全”，如何优中选优，确实值得好好琢磨。

　　这些年，北京土地供应常会出现“兄弟连地块”，但像和樾玉鳴、和樾望雲“手牵手一起向前走”的确实独一份。

　　如此，不仅避免了同侪之间的红海竞争，而且同频亮相、同频发声、同频面市，一方面有助于将市场的目光聚焦于功德寺，达成“携手同行，做大做强”的市场效应，另一方面方便购房人同时将两个项目了解个明明白白，做出适合自己的置业判断。

　　需要指出的是，和樾玉鳴、和樾望雲两个项目，是由华润、越秀、绿城三家实力房企携手开发，因此在产品设计上涵盖全生命周期户型，主打就是一个总有一款适合你。

　　且不论众多豪宅新品将身披战甲相继登场，就单说海淀就是一个前所未有的大阵仗。永丰北、永丰南、功德寺双子星、朱房兄弟连、宝山孖仔，光已知将面市的项目就有8个。这场面、这架势、这阵容，真的是“活久见”。

　　不过要做好豪宅，特别是在海淀做好豪宅，并非一件易事。皆因，海淀人可是“不将就星人”的代表，他们身上既有理科生对产品细节的精益求精，又有文科生对人文氛围的追求，而且见多识广的他们，知道什么是真正的好，明白什么样的生活才是自己向往。

　　因此，要在海淀赢得美名传，除了要拥有深厚的开发经验之外，还得具有深耕海淀的底蕴，如此才能真正了解海淀人对品质生活的“所思所想所需”。

　　从这一点来看，负责营造和樾玉鳴、和樾望雲的华润、越秀、绿城，不仅是豪宅开发专家，更是与海淀共发展的深耕者。

　　华润在海淀清河持续深耕十余年，从橡树湾到清河万象汇再到萬橡府，让区域面貌全面焕新。其在永丰在开发的海淀幸福里和幸福里·润园，更是2021-2022年海淀楼市的票房担当。

　　越秀出品的香山樾，在2024年开启了实景示范区从1.0到2.0的进阶，通过全维展现实际生活的美好模样，赢得了终改客群的青睐，以60.17亿元的业绩成为2024年北京住宅销售排行榜的TOP2，以及海淀区的销冠。

　　在豪宅领域有“老法师”之称的绿城，在海淀颐和园旁建造的北京御园，通过建造以“西式技法”与“现代技法”相结合的新古典主义建筑，成就了“三山五园又一园”的美誉。而且入住多年以来，鲜有二手房流出，足见业主对项目品质的认可。

　　由此可见，在三位豪宅大师的合力共创下，和樾玉鳴、和樾望雲在产品表达上，注定不平凡。

　　由于功德寺和朱房直线公里左右，在得知两个板块都有新地供应时，不免成为改善置业者比较的对象。

　　而随着，1月5日朱房两宗宅地土拍结果的尘埃落定，哪里的性价比更高，已是明面上摆着。

　　和樾玉鳴、和樾望雲的楼面价不到7.2万，销售指导价均为10.5万，而朱房0029地块的楼面价为8.92万，朱房0030地块楼面价为9.5万，加上销售不限价，意味着未来朱房项目销售价格至少得在13万-14万左右。也就是说，功德寺与朱房相比，新房价格有着明显倒挂，如何做出资产配置选择，懂得都懂。

　　而且和樾玉鳴、和樾望雲的容积率均为2.1 ，控高30米，社区为10层洋房，朱房两宗地的容积率为2.4，控高48米，社区为16层小高层。从容积率和产品形态来看，那边的舒适度更好也不用多言。

　　两项目紧邻即将新建的101中学承办学校，在全北京乃至全国教育界，101中学都是一个响当当的存在，教学质量堪称业界翘楚。除此之外，周边还汇集了上地实验小学（树村校区）、清华附中上地学校、上地实验学校、人大附中西山分校等多所学校，拥有浓厚的书香氛围（具体学区划分遵循教委规定）。

　　在北京楼市，海淀为何一有新盘面市，就会成为市场关注的焦点？原因是多方面的。

　　首先，海淀经济总量和增长贡献连续多年保持北京各城区“双第一”，是北京公认的价值高地；其次，作为北京的高精尖产业发展之核，海淀强劲的产业势能，不仅让众多高知人群实现了人生抱负，也让他们拥有不俗的财富积累，因而激发了对高品质物业的追求；再次，三山五园的文化积淀，众多学府名校的汇集，丰盛成熟的生活配套，让海淀房产成为了京城有名的“香饽饽”，受到全北京购房人的关注。

　　而和樾玉鳴、和樾望雲正处于海淀发展轴的“黄金眼”，位于大厂林立的上地板块，这里是中国最强大脑的汇集地，向南则是圆明园、颐和园，以及北大、清华等知名高校。这也让处于人文、科技、历史与未来交汇点上的和樾玉鳴、和樾望雲，未来资产价值无可限量。

　　另外，区域内的圆明天颂，在2024年交付不久后，就成交了一套235平米的五居，折合单价16.5万，这也让和樾玉鳴、和樾望雲的未来价值表现，可以预见。

　　买房妙招千千万，成熟区域当首选。之所以这么说，买房子不仅要拥有舒适的物理空间，更要有万象繁华的生活配套，如此才能将日子过成诗。

　　交通出行方面，两个项目可谓是名副其实的双规交汇盘，距离在建的地铁 13B号线年底通车，周边还有已建成的地铁 16号线马连洼站。同时，还拥有一环三横四纵的网络交通系统，距离北五环只有2.5公里，马连洼北路、农大南路、后厂村路都在1.5公里以内，最近的只有300多米；同时还有中关村北大街、京藏高速、圆明园西路，京新高速，便于通达至北京各大核心商圈。

　　商业配套方面，周边汇集了北京华联BHG Mall、中发百旺商城、上地华联购物中心、西北旺万象汇、 清河万象汇、海淀大悦城等大型商业配套，方便进行一站式购物休闲娱乐活动。

　　医疗资源方面，上地医院、总医院第八医学中心、北京积水潭医院 (新龙泽院区) 、北京大学医院、海淀医院等优质医疗资源，为健康保驾护航。

　　生态绿意方面，树村郊野公园、中关村公园、百望山森林公园、圆明园、 颐和园、故宫北苑，则成为探寻美好时光，了解人文底蕴的好去处。

　　双轨交汇立体交通、万象繁华商业配套、人文积淀绿意环绕的醇熟配套，意味着生活在和樾玉鳴、和樾望雲就是与幸福相伴。

　　简单盘一盘，就能发现功德寺双子星身上的亮点颇多。而两项目携手向前，注定是为了炸街而来。

　　功德寺地处海淀北五环外，南接北大清华，北望中国硅谷，腾讯、百度、新浪等互联网巨头云集的中关村软件园。

　　自驾交通便捷，马连洼北路、农大南路、后厂村路、中关村北大街、圆明园西路、京新高速、京藏高速等多条主干道；

　　轨交有地铁13B号线号线的覆盖，距离规划的软件园站1km米，往西约2km有地铁16号线马连洼站。

　　目送式教育：东南侧规划了由北京市101中学承办的72班制十二年一贯制学校，还有9班幼儿园规划。

　　买房所虑不过是工作地、通勤时长、学校水平，功德寺背靠高端产业、有地铁在建、有十二年学校规划，家门前啥都有了。

　　功德寺地块更是少有的“倒挂”，因为地块是9月初上架，房价连续数月下跌，市场低迷，指导价才定在了10.5万，换成这会儿上架你再瞅瞅，11.5万都别想！

　　咱就说那朱房村地块，位置比功德寺更近五环一些，不限价，价高者得，建发247轮举牌，力压“保、中、华”一众头部房企，虎口夺食030地块，楼面价达到9.5万/平，柴社长得到消息，建发想卖15万！

　　朱房村西约1.8km ，2021年入市的树村地块开发的项目——学府壹号院和圆明天颂，当时价格11.2-11.5万/平。

　　早前，24年下半年，圆明天颂一套235平米的房源，以16.5万元单价成交，约定交房走程序。

　　前两天又传来消息，一套196平顶层带车位的房源成交，裸房单价达到16.17万/平。

　　动辄十几万一平，又不一定买的到的house们，咱也没必要非较那劲，回头咱瞅瞅，目前海淀确定性最强的盘——永丰北嘉华天珺。只要你回头，我就在~

　　按理说，永丰南颐海澐颂跟永丰北嘉华天珺进度一前一后，永丰南多个地铁，怎么看都觉着永丰南一定会抢走永丰北大部分客群，但事实就是嘉华天珺，开盘销售322套，去化了近8成，赢得2025年海淀第一个开门红。

　　细琢磨，大概还是六里屯填埋场的威力，海淀人民认知水平普遍很高，又是买房子这么大额的支出，做决策更为慎重，免不了要细查一番。之后做的决定，有人能接受，有人更慎重，不做评论，柴社长只希望大家的买房决策是在全面了解利弊得失之后作出的。

　　海淀产业区+中关村三小分校+大悦城商业+北部医疗中心+故宫北院、湿地公园，也是条件优越的超强组合地块。

　　本次开盘的是东地块，88-172㎡户型，主力99和134平，开盘整体均价8.5万，其中：‍

　　柴社长只能说，没见过任何一个大悦城是不通地铁的，北边2km多还有个“故宫北院”，年客流量300万。万一有了，保利天珺业主算是真“钞”上了。

　　嘉华天珺的详细测评，柴社长在此前的《嘉华天珺获预售，首日千组认筹！》一文中已有介绍，感兴趣的朋友点击查看。

　　对于各个户型、楼栋、楼层的选择及需要规避的嫌恶设施，点击这篇查看《海淀【嘉华天珺】，避坑选房攻略必看！》

　　西南郊冷库地块位于丰台区玉泉营街道，地处西南三环以内、玉泉营桥西北角，项目距丽泽金融商务区约1公里。

　　地块紧邻三线号线号线、大兴机场线），近三环等主干道，轨交和自驾交通都十分便利。但是，需要注意的是，它还“临铁”，铁路的铁。

　　本次出让的是南侧的05地块，占地面积2.74万㎡，容积率2.52，建筑规模6.91万㎡，控高80米，起始价40.08亿。

　　，占地面积3.84万㎡，容积率2.52，建筑规模9.68万㎡，比05地块要大些。传言西南郊冷库地块会和万泉寺地块一起打造，目前已知

　　丰和叁號院是168-262平全四居纯改善产品，户户带阳台，全大落地窗，高窗墙比！使用性、美观性面面俱到！整体得房率都在85%-90%以上。

　　按照预售许可证，这三套“合院”，都是地上2层，地下1层。规划设计用途为：住宅、丙二类储藏间，得房率约98.5%。另外还有9个地下车库。

　　功德寺越秀地块和樾望雲售楼处电话（开发商客户经理）+V:anyze1314

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